¿Por qué existen propietarios que se niegan a pagar la cuota de mantenimiento de un edificio?

¿Por qué?

  1. Porque perciben que su edificio está mal administrado.
  2. Porque perciben que se les cobra en exceso.
  3. Porque señalan que no habitan su departamento o no usan todos los servicios.
  4. Porque, finalmente, es difícil cobrarles. (es la razón más importante)
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¿Es difícil cobrar la cuota de mantenimiento de los edificios? A veces, si.

Y ¿Por qué es difícil cobrarles?

En efecto, si la envía una carta quizás le responda con otra carta y el asunto se convierte en un rebote de cartas. Quizás use la presión social y publique el nombre de los morosos en una gran vitrina o periódico mural y se ganará un enemigo. O, quizás para algunos resulte tan simple el hecho de quitar el contómetro del agua o cerrar la llave de agua para que el vecino “se ponga las pilas” -según ellos- sin embargo, se ganan denuncias policiales o penales por presunto robo/hurto de dicha llave. Además, es inconstitucional privar el acceso al agua potable; no es la manera.

¿Qué se puede hacer?

Sea usted administrador de edificios, parte de la junta directiva de propietarios o un propietario cansado de tanta des-organización, sepa usted que sí puede hacer algo para mejorar la situación de su edificio.

Asesoría jurídica y administrativa a su servicio

Vayamos por partes:

Usted habita y domicilia en un departamento que es parte integrante de un conjunto de departamentos, al cual llamamos edificio o condominio. Siendo así, usted domicilia en una vivienda que la ley califica como propiedad horizontal” Inmediatamente, qué es y para qué sirve. Bueno, eso significa que el ascensor no le pertenece únicamente a usted (le pertenece a todos los propietarios del edificio), de igual manera usted no es el único dueño del patio o jardines (le pertenece a todos los propietarios del edificio), etc. Resumiendo, propiedad horizontal es ejercer derecho sobre parte del piso de uno o más pisos de un edificio. 

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Zona Exclusiva

¿Y para qué sirve? La Propiedad horizontal sirve para tener derecho sobre dos cosas:

  1. zonas exclusivas (Ejemplo: los 100m2 de su departamento o + -; su cochera, su depósito, etc); y

  2. zonas comunes (Jardines, ascensor, Pasadizos, Hall, etc).

Zonas Comunes

Tuvimos un caso, que el propietario del primer piso se negó por 5 años a pagar parte del recibo y pedía siempre descontar el pago de 10 soles (o + -) por concepto de ascensor, porque consideraba que no usaba el servicio y que por tanto: “lo que no usa no paga”. (Ojo, vivía en el primer piso, y podría tener razón). A esto llamamos morosidad parcial, la cual no era amparable según el reglamento interno del edificio, ni de ningún otro, salvo que lo hayan modificado. Felizmente, logramos solucionar la discusión, y descubrimos que el problema de fondo no era lo inservible que significaba el ascensor para el propietario del primer piso, sino la indignación de que otro vecino (que viviendo en el 9º piso) no habría pagado jamás el servicio de ascensor ni nada de la cuota de mantenimiento; es decir, el vecino del 9º piso era un moroso total. Con lo cual, el vecino del primer piso varió su conclusión diciendo que: “Cuando pague fulano, pagaré yo”.  Éstas situaciones son del día a día en los edificios de todos los distritos Limeños y en el interior del país, donde nos han convocado.

La pregunta es: ¿cómo empezar a crear un cambio? ¿Qué es lo primero que debe hacer para evitar propietarios morosos? ¿Cómo evitar el rechazo a la administración del edificio por parte de los propietarios? La respuesta del sentido común tiene que ver con cobrar a todos los propietarios por igual y con más urgencia a los “morosos que deben más”, para que los demás se alineen y se reduzca al mínimo la morosidad. 

La respuesta técnica y profesional es la siguiente: LA INSCRIPCIÓN de la directiva de la Junta de propietarios en SUNARP (La Superintendencia Nacional de los Registro Públicos) Usted sabe que existe un reglamento interno de su edificio, que la constructora se encargó de inscribir en los Registros Públicos. Pues ello no es suficiente. La ley indica que cada edificio o condominio debe inscribir en Sunarp a la Junta de propietarios y a la Directiva que elijan. La pregunta es ¿Por qué?

Sucede que entre vecinos no se pueden cobrar las cuotas de mantenimiento, porque entre vecinos no hay derecho a cobro. Tampoco tiene derecho a cobro el administrador del edificio, por ser trabajador o ser un prestador de servicios ante la directiva. Tampoco hay derecho a cobro si se reúnen dos o más vecinos para exigir el pago, pero puede que sí. Entonces por ahí va la cosa. Es lamentable, pero únicamente se puede acabar con los morosos en los edificios reuniendo fuerzas de todos los vecinos. La pregunta siguiente es ¿cómo?

Es similar a una Asociación de propietarios, en consecuencia, se debe elegir a una directiva que represente a la asociación. Se debe elegir democráticamente a quienes conformen esa directiva, ejemplo: presidente, vicepresidente, tesorero, secretario, etc. En consecuencia, será la directiva elegida quien asuma el poder y derecho de exigir el pago de las cuotas de mantenimiento, en representación de toda la colectividad de vecinos. Los propietarios morosos no podrán preguntar jamás lo siguiente: “¿Quien es usted para cobrarme? ¿A Nombre de quien está la cuenta bancaria donde piden que deposite? ¿Quién los autorizó para que cobren? ¿Quién es usted para quitarme el agua?” Por otro lado, el administrador es un apoderado de la Directiva y asume funciones de colaboración para el cobro.

De acuerdo, el 90% de edificios en Lima tienen Junta directiva de propietarios y el 70% tienen morosos. ¿Qué pasó? ¿No es suficiente?

Inscripción de Directiva de Junta de propietarios en Sunarp

No, no es suficiente elegir a las directivas, también es necesario que estén inscritas en Sunarp. Y si no hay inscripción Registral, según la ley, todavía no existe la Junta Directiva de propietarios; por tanto aún no tienen derecho a cobrar, y por ello no pueden denunciar, demandar o realizar convenios de pago con los morosos del edificio.

La asociación de propietarios o junta de propietarios debe elegir a una Directiva y debe inscribirla en Sunarp para que les represente por un período de tiempo y pueda velar de manera voluntaria por la buena organización y vivencia del edificio (y pueda exigir el cobro de las cuotas de mantenimiento en base al reglamento interno). Esto debe ser entendido por todos los vecinos del edificio donde usted, amable lector, habita y domicilia. Caso contrario, aunque suene duro, es imposible que su edificio mejore en cuanto a pagos de las cuotas, recuperar fondos, hacer obras de mantenimiento, reparación, pintado del edificio, entre otras necesidades importantes del lugar en que viven sus familias. Ésta ha sido un explicación de la necesidad de tener una Junta directiva de propietarios debidamente inscrita en Sunarp. Lo cual, es un trámite que puede demorar un par de meses con la correcta asesoría e inversión.

Beneficios de una Junta directiva de propietarios inscrita:

  • Firmar contratos válidos y transparentes en representación de la asociación de propietarios. Ejemplo: Contratar una empresa administradora o un administrador, contratar personal de vigilancia o limpieza (evitando multas del Ministerio de trabajo). Alquilar espacios, etc.

  • Abrir una cuenta bancaria, de forma válida y transparente, en representación de la asociación de propietarios.

  • Comprar, de forma válida y trasparente, bienes útiles para el edificio, contratar servicios de reparación, pintado, mantenimiento en general.

  • Las decisiones o acuerdos que involucren el dinero de los propietarios deberá siempre ser puesta en conocimiento de todos los vecinos para su aprobación (Sunarp, sobre subjetividad o personería jurídica)

  • Su reglamento interno es un modelo genérico de todos los edificios limeños, es decir, todos los edificios tienen el mismo reglamento, sin embargo, cuando exista una directiva de propietarios inscrita en Sunarp, usted podrá pedir que ese reglamento interno se adecúe o modifique, estableciendo normas de uso del ascensor, multas para los morosos, y/o reglamentando la transparencia en el manejo de los fondos de ahorro de todos los vecinos.

Es todo, esperamos que haya tomado conciencia acerca de la vital importancia de tener una junta de propietarios y su directiva debidamente inscritas en Sunarp, lo cual hará fácil el cobro a los morosos. ¿Porqué? Porque de esta manera ejerce el derecho a cobro una directiva que representa a toda la comunidad de vecinos, la cual tiene potestades inscritas en Sunarp, y por tanto, calidad de Autoridad.

Pago puntual, pago contento

Finalmente, si la Directiva de la junta de propietarios ya está debidamente inscrita en Sunarp, fácilmente el presidente de dicha directiva puede enviar una carta notarial al vecino moroso, puede iniciar un proceso de conciliación de pagos, un convenio, un refinanciamiento de deuda, etc. Y ante la negatoria mezquina del moroso, el presidente de una Directiva inscrita en Sunarp puede iniciar un proceso judicial, mediante una demanda de ODSD o PUEjec., entre otros, los cuales pueden terminar positivamente en un embargo de bienes o del sueldo del vecino moroso, etc., también se le puede inscribir en el Registro de deudores judiciales conforme a la nueva Ley 32201, vigente desde agosto – 2014. Para todo ello, la Directiva de la junta de propietarios debe estar debidamente inscrita en SUNARP.

De esta manera, si usted pensaba cambiar de edificio buscando mayor tranquilidad y menor morosidad, quizá pueda hacer algo por mejorar su actual edificio y sus vecinos se lo agradecerán.

Nota:  El contenido de este artículo es publicado únicamente con la finalidad de servir como guía informativa. No se deberá actuar u omitir actuar en base a la información contenida en él, debiendo contarse siempre con asesoramiento profesional para cada caso en particular. Para mayor información contáctese con el asesor o haga un comentario que aporte al aprendizaje colaborativo. Compartir.

19 Comentarios

  1. David dice:

    Soy propietario de un departamento de un edificio de 50 departamentos, actualmente no resido en dicho departamento por que laboro en otra ciudad, pago puntualmente la cuota por mantenimiento y areas comunes, este mes me cortaron el agua por no asistir a una reunión de propietarios, presente mi justificación dado que desconocia de la reunión, además que laboro fuera de la ciudad, sin embargo el nuevo presidente lo rechazo e indica que no me restablecera el servicio de agua hasta que pague mi multa. Que me recomienda hacer, la junta de mi edificio aun no esta registrada en SUNARP, me parece un abuso de la nueva junta, cabe resaltar que cada propietario pagamos un monto mensual por gastos administrativos de la junta y la citación a dicha reunion me la enviaron 3 dias antes por debajo de la puerta (A pesar que saben que no vivo alli) y no se comunicaron directamente conmigo.

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    • Estimado David, lamentable la situación de abuso que te ha pasado. Le recomiendo enviar una carta notarial comunicándole a la directiva de la junta de propietarios (dirigido a través de la persona del presidente) su situación particular (la misma que escribió) con todos los detalles. Ante la ausencia de la llave o contómetro de agua puede interponer igualmente una denuncia policial por la pérdida, si fuese el caso; sin perjuicio de ello puede incluir en la carta notarial un pedido para que le repongan el agua. Es, además, comprensible el malestar que usted haya sentido cuando aún pagando todos los meses la cuota de mantenimiento llegue a su casa después de tantos días fuera de la ciudad y no poder usar el recurso tan básico como es el agua; aún es peor cuando lo hacen por no asistir a una reunión. Todo reglamento que permita eso atenta contra un derecho mayor: su tranquilidad, propiedad y derecho al agua. Sedapal es el único autorizado a cortar el servicio. Reclame, está en su completo y pleno derecho.

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  2. Katerine dice:

    ¿Quisiera saber si la junta directiva del edificio donde vivo puede obligarme a pagar multas por no asistir a 2 de las reuniones que habian convocado ?
    Ojo: la junta no esta inscrita en SUNARP.
    Además es nueva junta ya que siempre cambian,agradesco de antemano su respuesta.

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    • Estimada Katerine, Es un poco delicado el tema que hay que tratar con relación a su pregunta. Si es el caso de que la directiva de la junta de propietarios no ha comunicado fehaciente y oportunamente (en ese caso) está en su derecho de reclamar personal o notarialmente las supuestas multas. En ese sentido, las reuniones si bien es cierto son difíciles de llevar a cabo por la ausencia o indiferencia de los propietarios (algunos), no deben acarrear como castigo multas exorbitantes ni excesivamente onerosas. Tampoco podrían ser inflexibles ante las obligaciones probadas de los propietarios que impiden su asistencia; para ello, debe haberse oportunamente cursado comunicación al Administrador o a cualquier miembro de la directiva una “Carta de justificación de inasistencia” a determinada reunión o asamblea. (Si ante la ONPE y JNE uno puede presentar justificación motivada y probada de imposibilidad de participación, tanto más en un ámbito privado de Junta de Propietarios). Finalmente, es cierto que si la junta no está inscrita en SUNARP difícilmente vaya a tener resultados convocando a reuniones o imponiendo multas; hay que inscribirse cuanto antes: todos los beneficios de la inscripción registral depende de la buena organización de todos los propietarios. Entonces, tenga en cuenta éstas circunstancias a la hora de efectuar el reclamo correspondiente. Saludos.

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  3. Eduardo Herrera dice:

    Vivo en un edificio de 10 departamentos, de los cuales 8 están ocupados y 2 no han sido vendidos por la constructora. La junta directiva ha hecho una lista de pagos y requerimientos: 1. Sueldos, 2. Gastos Operativos, 3.Provisiones, 4.Fondo de reserva. Podría indicarnos que pagos le corresponden a la constructora, ya que a estos aluden que es muy alto el pago mensual (s/.700) y que no todos les corresponde.

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    • No hay excepción para la constructora; es decir, tal cual como los otros propietarios deberá pagar toda la lista de gastos del recibo de mantenimiento. Éste pago es por cada departamento que aún no haya vendido. Las constructoras desde que entregan los departamentos a sus clientes no deben obstaculizar la organización de la comunidad de propietarios que se esté formando. Es exigible el pago de las cuotas de mantenimiento por cada departamento a nombre de la constructora. Saludos.

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  4. Vilma Perez dice:

    Queremos formalizar la junta de propietarios. pero hay dos propietarios que no quieren dar la los documentos que requiere ne registros que se llaman titulo del dominio ¿que podria hacer?

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  5. julissa dice:

    Por favor quiero saber si el Presidente y Tesorero (Directiva) de la Junta de Propietarios con periodo ya vencido pueden seguir cobrando las cuotas de mantenimiento. Mi inquilino usa este argumento para decir que no le pueden cobrar y q ese cobro es ilegal. Ya ley la ley 27157 y su reglamento y no encuentro nada al respecto. gracias

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    • Hola, si en el contrato de alquiler le ha dejado constancia a su inquilino de la obligación de pagar la cuota de mantenimiento, la responsabilidad por el incumplimiento es del inquilino (poseedor inmediato). Si ello no es así, necesariamente el propietario es responsable del pago ante la junta de propietarios. Pero, ésto último no es mala noticia aún, ya que podría argumentar que la obligación de pagar la cuota a cargo del inquilino (si bien no es ante la junta, porque el contrato no lo dice) queda pendiente ante el propietario. En éste último caso, el propietario se convierte en depositario de buena fe de las cuotas del inquilino, dejando constancia a través de boletas simples para tranquilidad del inquilino; con lo cual la inseguridad de un presidente con periodo vencido (o hasta no inscrito) ya no le puede perjudicar ni ser escusa para el inquilino ya que, ahora, es ante el propietario arrendador que cumple sus cuotas. Por lo demás, sea tesorero o presidente con cargo vencido, en virtud de las buenas costumbres yo creo que sí tiene atribuciones limitadas como los cobros y pagos de cosas esenciales del edificio para el normal funcionamiento y la prioridad de convocatoria a otro proceso eleccionario de directiva (urgente). Que no lo diga la ley no significa que el reglamento interno no lo diga (habría que revisarlo); y, ante falta de reglamento, queda aún el acuerdo entre todos los propietarios sentado en acta (con plena fuerza de ley) que regularía el pago de las cuotas aún con directiva con periodo vencido; lo cual sería ley entre los propietarios y poseedores. Saludos.

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  6. Margarita Prado dice:

    En el Edificio donde vivo hay sólo diez departamentos. Cuatro dúplex, cinco departamentos de área similar y un departamento pequeño. Los propietarios de los departamentos de menor área desean contratar el servicio de vigilancia de 24 horas, porque obviamente el porcentaje del precio que ellos asumen es mucho menor que el que asumen los departamentos de mayor área. Por su parte los propietarios que asumen un porcentaje mayor desean contratar el servicio sólo 12 horas porque el Edificio está ubicado en un distrito seguro, contamos con vigilante de la cuadra y el Serenazgo pasea varias veces al día. Inclusive en la siguiente cuadra hay un edificio exactamente igual que ha sido construido por la misma empresa y los vecinos viven tranquilos con un buen servicio de vigilancia de 12 horas.
    Los propietarios minoritarios se rehúsan a reunirse para tratar este tema y pretenden imponer un servicio más costoso sin someter a votación.
    La Junta Transitoria de propietarios no participa mucho y tampoco convoca para que se formalice la Junta de acuerdo a ley.
    Qué podemos hacer para que no no obliguen a contratar un servicio con el que no estamos de acuerdo.

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    • Hola, hay que empezar por formalizar a la directiva de la junta de propietarios. Ello haría posible que las decisiones que tomen democraticamente sean de manera institucionalizada. Sólo así habría respaldo jurídico a la Directiva, para que llame a votación cada decisión, no sin antes de un diálogo bastante cordial y abierto. saludos

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  7. MARLEN dice:

    Soy propietaria de un departamento en un edificio de 48 departamentos, en una zona exclusiva de Lima, cuya antigüedad es de 5 años. Hasta la fecha la constructora es dueña del más del 50% de los inmuebles (departamentos y cocheras). La gerente de la constructora ante la SUNARP es la presidenta de la junta de propietarios. Nunca se han realizado convocatorias, ni se ha realizado elecciones de directivas de junta. La constructora estipulo que se cada propietario pagaría por metro cuadrado una suma de 2.2 soles, pero que ella pagaría sólo por departamento vacío s/. 100 (incumpliendo con lo establecido en reglamento interno y en la ley 27157, en lo correspondiente al pago por porcentaje de participación). Es decir 24 departamentos vacíos, es decir s/. 2400 de los cuales no han sido justificados debidamente en balances, se han solicitado durante varias reuniones los INFORMES ECONOMICOS y la constructora no responde.
    Las “administradoras externas” no pueden trabajar debidamente por no contar con LIQUIDEZ y han comenzado los bienes a depreciarse y malograrse (portones levadizos, intercomunicadores, bombas de agua, extintores vencidos) por falta de mantenimiento oportuno.
    Unos vecinos residentes han formado una directiva provisional, pero pretenden que los residentes asumamos toda la “carga económica”, tienen en el cargo 4 meses y no han inscrito la DIRECTIVA ANTE LA SUNARP, se les ha recomendado que después de la inscripción de la junta se aperture una “cuenta recaudadora en el banco”, pero no les parece.
    Se les ha recomendado que un abogado sea el encargado de negociar con la constructora para no llegar a vías judiciales, pero no quieren. Lo más apremiantes es que la morosidad ha aumentado, y el querer vivir en la informalidad es lo impera.
    Estoy realmente preocupada por mi inversión, quiero vivir en el orden y la legalidad. Soy una persona puntual en mis pagos pero me fastidia ver tanta criollada. Se me ha recomendado hacer un depósito judicial al banco de la nación por mis cuotas de mantenimiento, cuya salvedad sería el “retiro de ese dinero será efectivo por la directiva inscrita en sunarp y que sea transferido a la cuenta recaudadora de dicha junta”, que piensa usted al respecto?… gracias

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    • Respecto al depósito es viable y me parece bien; Sin embargo, ante una situación así en donde alguien es dueño de 24 dptos sin habitarlos, es mejor que esa persona no sea parte de la Directiva de ninguna manera. Lo ideal es que los propietarios más comprometidos tomen cargos directivos ante la junta de Propietarios; y, que en el caso de su edificio el conteo de votos no sea en base a % de participación. Saludos

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  8. Ruperto Perez Albela dice:

    Buenas tardes, ¿Ud. brinda asesoría sobre el tema de Junta de Propietarios y vecinos morosos? ¿A que correo se le puede contactar? Gracias

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  9. JACKELINE dice:

    yo soy propietaria de un departamento en un edificio multifamiliar y hace 2 años que no lo habito y siempre he pagado las cuotas normalmente. Pero si no uso ningun servicio , y a no me parece justo seguir pagándo EL PRECIO TOTAL DEL MANTENIMIENTO o puedo hacer un prorrateo pues agua, ascensores, etc NO USO.

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    • Conversar con la Directiva de Junta de Propietarios siempre será la mejor solución. Toda vez que existe un reglamento interno que a votación de la mayoría de propietarios puede ser modificado estableciendo p.e. que “… Los propietarios que no habiten su departamento ni lo arrienden por mas de 3 meses no se les cobrará el servicio de ascensores a partir del 4to mes… “. Dejar de pagar o pagar parcialmente no es recomendable. Ahora, si usted ni nadie habita el departamento, el pago del servicio de agua que está compuesto por “Agua exclusivamente del dpto.” más “agua de áreas comunes (jardines, baños)” debe reducirse al pago únicamente de éste último.

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